Spór z deweloperem | Adwokat Olsztyn
Masz spór z deweloperem? Zadbaj o dowody, terminy i właściwe roszczenie.
Kancelaria pomaga nabywcom mieszkań i domów w sprawach dotyczących wad lokalu, opóźnienia odbioru lub przeniesienia własności, nieusuniętych usterek, różnic w powierzchni, kar umownych, obniżenia ceny, odszkodowania oraz odstąpienia od umowy.
Zanim odpowiesz deweloperowi
Protokół odbioru, korespondencja i dokumentacja techniczna mogą przesądzić o wyniku sporu.
W sprawie z deweloperem samo wskazanie, że lokal ma wady, zwykle nie wystarcza. Trzeba wykazać, czego deweloper zobowiązał się dostarczyć, jaki jest rzeczywisty stan lokalu, kiedy zgłoszono problem i jakiej reakcji oczekiwano.
- Zbierz dokumenty dotyczące inwestycji
Przygotuj umowę rezerwacyjną i deweloperską, prospekt informacyjny, standard wykończenia, rzuty, aneksy, harmonogram, akt notarialny, protokoły oraz potwierdzenia wpłat.
- Nie podpisuj protokołu bez zastrzeżeń
Każdą zauważoną wadę opisz możliwie precyzyjnie. Zapis „bez uwag” albo ogólne sformułowanie może utrudnić późniejsze wykazanie zakresu i daty zgłoszenia problemu.
- Udokumentuj stan lokalu
Wykonaj zdjęcia i nagrania, zachowaj wyniki pomiarów oraz rozważ udział inspektora lub rzeczoznawcy. Nie usuwaj śladów wady, dopóki nie zostanie właściwie zabezpieczona dowodowo.
- Sprawdź właściwy reżim i terminy
Znaczenie mają data i rodzaj umowy, etap inwestycji, moment odbioru oraz przeniesienia własności. Od tego zależy zastosowanie ustawy deweloperskiej, rękojmi i postanowień umownych.
Zakres pomocy
Od pierwszego odbioru lokalu po proces o zapłatę kosztów naprawy.
Analizuję dokumenty, ustalam właściwe roszczenia i oceniam materiał techniczny. Pomoc może obejmować przygotowanie stanowiska przed odbiorem, wezwanie dewelopera, negocjacje, zabezpieczenie dowodu i reprezentację w sądzie.
Wady ujawnione przy odbiorze
Ocena protokołu, skutków odmowy odbioru, charakteru wady istotnej oraz obowiązków dewelopera związanych z uznaniem i usunięciem zgłoszonych usterek.
Wady ukryte po wydaniu lokalu
Roszczenia z tytułu rękojmi, żądanie usunięcia wad, obniżenia ceny, zwrotu kosztów naprawy, odszkodowania albo odstąpienia od umowy, jeżeli pozwalają na to okoliczności.
Opóźnienie i kary umowne
Roszczenia związane z nieterminowym odbiorem, wydaniem lokalu lub przeniesieniem własności, w tym kary umowne, rekompensata i odszkodowanie za rzeczywiście poniesioną szkodę.
Powierzchnia i standard lokalu
Spory o mniejszy metraż, sposób dokonania pomiaru, zmianę projektu, użyte materiały, brak uzgodnionych elementów oraz rozbieżności między umową, prospektem i wykonaniem.
Odstąpienie i roszczenia pieniężne
Ocena podstaw odstąpienia od umowy, obniżenia ceny, zwrotu świadczeń, kosztów wykonania zastępczego oraz odszkodowania za następstwa niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.
Wady części wspólnych
Analiza roszczeń dotyczących dachu, elewacji, garażu, instalacji, klatek schodowych i terenu osiedla, z uwzględnieniem tego, komu przysługuje dane roszczenie i kto może go dochodzić.
Jak wygląda współpraca?
Najpierw dokumenty i cel klienta. Później wezwanie, negocjacje albo proces.
W sporze z deweloperem trzeba połączyć treść umowy, chronologię zdarzeń i ustalenia techniczne. Dopiero wtedy można ocenić, czy właściwym kierunkiem jest naprawa, wykonanie zastępcze, obniżenie ceny, kara umowna, odszkodowanie lub odstąpienie od umowy.
- 01
Konsultacja i analiza dokumentów
Sprawdzamy umowę, prospekt, standard wykończenia, protokół odbioru, zgłoszenia wad, odpowiedzi dewelopera, zdjęcia, pomiary i dotychczasowe wezwania.
- 02
Ocena roszczeń i ryzyka
Ustalam możliwe żądania, terminy, ciężar dowodu, przewidywane koszty oraz słabe punkty, które deweloper może wykorzystać w odpowiedzi albo w sądzie.
- 03
Zabezpieczenie dowodów i wezwanie
Pomagam określić zakres opinii technicznej oraz przygotowuję formalne wezwanie do usunięcia wad, zapłaty, wykonania umowy albo przedstawienia propozycji ugodowej.
- 04
Negocjacje lub postępowanie sądowe
Prowadzę rozmowy ugodowe, przygotowuję pozew lub odpowiedź na pozew i reprezentuję klienta w postępowaniu, w tym przy dowodzie z opinii biegłego.
Jasne zasady współpracy
Koszt pierwszej konsultacji i dalszego prowadzenia sprawy.
Przed zleceniem otrzymujesz informację o możliwych działaniach, potrzebnych dowodach, ryzykach oraz proponowanym zakresie pomocy prawnej.
Konsultacja w sprawie z deweloperem
Spotkanie do 60 minut, stacjonarnie albo zdalnie. Przed konsultacją możesz przekazać umowę, prospekt, protokół odbioru, zgłoszenia wad, zdjęcia, pomiary i najważniejszą korespondencję.
Wezwanie, negocjacje lub reprezentacja
Wynagrodzenie zależy od wartości i etapu sporu, objętości dokumentacji, liczby wad, zakresu roszczeń oraz potrzeby współpracy z rzeczoznawcą lub przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.
Jeżeli po konsultacji zlecisz kancelarii prowadzenie sprawy, zapłacone 250 zł zostanie zaliczone na poczet dalszego wynagrodzenia. W toku sprawy mogą pojawić się dodatkowe koszty, w szczególności opłata sądowa, koszt prywatnej opinii technicznej lub zaliczka na biegłego sądowego.
Adwokat Krzysztof Łątkowski
W sporze z deweloperem liczy się precyzyjne połączenie umowy, prawa i ustaleń technicznych.
Jestem adwokatem i członkiem Izby Adwokackiej w Olsztynie. Od ponad 8 lat reprezentuję klientów w sprawach cywilnych i gospodarczych, w tym w sporach dotyczących nieruchomości, wad robót i odpowiedzialności kontraktowej.
Nie każda wada uzasadnia odmowę odbioru albo odstąpienie od umowy. Z kolei usunięcie usterki przez dewelopera nie zawsze wyczerpuje wszystkie roszczenia nabywcy. Dlatego przed eskalacją sporu oceniam podstawę prawną, materiał dowodowy, ryzyko i ekonomiczny cel dalszego działania.
Najczęstsze pytania
Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem sporu z deweloperem?
Zakres praw zależy od daty i rodzaju umowy, etapu inwestycji, charakteru wady oraz dotychczasowej korespondencji. Poniższe informacje mają charakter ogólny.
Czy można odmówić odbioru mieszkania z powodu wad?
Ustawa deweloperska przewiduje odmowę odbioru w związku z wadą istotną na określonych zasadach. Przy wadach nieistotnych co do zasady właściwe jest ich dokładne wpisanie do protokołu i uruchomienie procedury usunięcia. Sama ocena, czy wada jest istotna, może wymagać wiedzy technicznej.
Co oznacza brak odpowiedzi dewelopera w ciągu 14 dni?
Jeżeli do odbioru znajduje zastosowanie art. 41 ustawy deweloperskiej, brak przekazania w terminie 14 dni informacji o uznaniu wad albo oświadczenia o odmowie wraz z przyczynami oznacza, że deweloper uznał wady zgłoszone do protokołu.
Co zrobić, gdy deweloper nie usuwa uznanych wad?
Co do zasady deweloper powinien usunąć uznane wady w terminie 30 dni od podpisania protokołu. Jeżeli wskaże inny odpowiedni termin wraz z uzasadnieniem, należy ocenić jego zgodność z ustawą. Gdy wada nadal nie zostanie usunięta, po prawidłowym wyznaczeniu kolejnego terminu może powstać możliwość usunięcia jej na koszt dewelopera.
Czy można dochodzić roszczeń za wadę ujawnioną po odbiorze?
Tak. Wady mogą ujawnić się po odbiorze, a nawet po przeniesieniu własności. W zakresie nieuregulowanym w ustawie deweloperskiej odpowiednie zastosowanie mają przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Przy wadach nieruchomości odpowiedzialność z tytułu rękojmi co do zasady obejmuje wady stwierdzone przed upływem 5 lat od wydania nieruchomości.
Czy za opóźnienie należy się kara umowna lub odszkodowanie?
Może przysługiwać kara umowna określona w umowie, a niezależnie od niej w określonych przypadkach także odszkodowanie. Trzeba sprawdzić rodzaj naruszonego terminu, treść klauzul umownych, przyczynę opóźnienia oraz poniesioną szkodę, na przykład koszty najmu lub finansowania.
Co zrobić, gdy powierzchnia mieszkania jest mniejsza niż w umowie?
Należy zweryfikować sposób pomiaru, dopuszczalne odchylenia, treść umowy, prospektu i rzutu oraz mechanizm rozliczenia ceny. W zależności od skali i okoliczności możliwe może być żądanie korekty ceny, usunięcia skutków naruszenia albo naprawienia szkody.
Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić usunięcia wad części wspólnych?
Może to być możliwe, ale najpierw trzeba ustalić, komu przysługuje konkretne roszczenie i czy zostało ono skutecznie przeniesione albo może być wykonywane przez wspólnotę. Legitymacja do dochodzenia roszczeń za wady części wspólnych wymaga analizy dokumentów i podstawy żądania.
Jakie dokumenty przesłać przed konsultacją?
Najważniejsze są umowa deweloperska i jej załączniki, prospekt informacyjny, standard wykończenia, protokół odbioru, akt przeniesienia własności, zgłoszenia wad, odpowiedzi dewelopera, zdjęcia, pomiary, opinie techniczne, harmonogram oraz dokumenty potwierdzające poniesione koszty.
Kontakt z kancelarią
Opisz lokal, problem i dotychczasową reakcję dewelopera.
Wskaż datę umowy i odbioru, rodzaj wad lub opóźnienia, treść zgłoszonych żądań oraz odpowiedź dewelopera. Jeżeli możesz, prześlij umowę, prospekt, protokół, zdjęcia, pomiary, opinię techniczną i dotychczasową korespondencję.
10-542 Olsztyn
13-300 Nowe Miasto Lubawskie