Spory budowlane i remontowe
Budowa lub remont przerodziły się w spór? Zabezpiecz dowody i wybierz właściwe roszczenie.
Kancelaria pomaga inwestorom, właścicielom nieruchomości, wykonawcom i podwykonawcom w sporach o wady robót, opóźnienia, odbiór, wynagrodzenie, prace dodatkowe, kary umowne oraz odstąpienie od umowy.
Najpierw stan faktyczny
Zanim usterki zostaną usunięte albo roboty przykryją ich ślady, trzeba zabezpieczyć materiał dowodowy.
W sporze budowlanym wynik często zależy nie tylko od tego, kto ma rację, lecz także od tego, czy potrafi wykazać zakres umowy, jakość wykonania, przyczynę wad, wysokość kosztów naprawy i przebieg uzgodnień.
- Zachowaj umowę i cały przebieg uzgodnień
Zgromadź ofertę, kosztorys, projekt, harmonogram, faktury, potwierdzenia przelewów, wiadomości, zdjęcia oraz ustalenia dotyczące zmian i robót dodatkowych.
- Udokumentuj aktualny stan robót
Wykonaj czytelne zdjęcia i nagrania, sporządź protokół usterek, zanotuj daty i nie usuwaj śladów wad, dopóki nie zostaną właściwie opisane.
- Nie podpisuj dokumentów bez zastrzeżeń
Protokół odbioru, rozliczenie końcowe albo oświadczenie o braku roszczeń mogą istotnie wpłynąć na późniejszy spór. Przed podpisaniem sprawdź ich skutki.
- Sprawdź terminy i właściwy rodzaj umowy
Inne reguły mogą dotyczyć umowy o dzieło, umowy o roboty budowlane i relacji konsumenckiej. Od kwalifikacji umowy zależą roszczenia oraz terminy ich dochodzenia.
Zakres pomocy
Od wadliwego remontu po spór o wielomiesięczne rozliczenie inwestycji.
Analizuję umowę, dokumentację i korespondencję, ustalam możliwe roszczenia oraz oceniam, które dowody trzeba zabezpieczyć przed wezwaniem drugiej strony, negocjacjami lub procesem.
Wady robót i koszty naprawy
Roszczenia dotyczące usunięcia usterek, obniżenia wynagrodzenia, odstąpienia od umowy, naprawienia szkody oraz zwrotu uzasadnionych kosztów wykonania prac przez inną firmę.
Opóźnienie i przerwanie prac
Ocena harmonogramu, przyczyn zwłoki, kar umownych, kosztów przedłużenia inwestycji oraz możliwości zakończenia współpracy z dotychczasowym wykonawcą.
Odstąpienie od umowy
Przygotowanie wezwania i oświadczenia z uwzględnieniem podstawy prawnej, wymaganych terminów oraz skutków finansowych i obowiązku rozliczenia wykonanej części prac.
Wynagrodzenie i roboty dodatkowe
Dochodzenie zapłaty za odebrane roboty, prace częściowe i dodatkowe, obrona przed potrąceniami oraz analiza wynagrodzenia ryczałtowego lub kosztorysowego.
Wykonawcy i podwykonawcy
Spory dotyczące odpowiedzialności inwestora, generalnego wykonawcy i podwykonawców, zgłoszenia zakresu robót, zatrzymanych kaucji oraz gwarancji zapłaty.
Negocjacje i postępowanie sądowe
Wezwania do wykonania umowy lub zapłaty, ugody, zabezpieczenie dowodu, pozwy i odpowiedzi na pozew oraz reprezentacja w postępowaniu z udziałem biegłego.
Jak wygląda współpraca?
Od uporządkowania dokumentów do technicznie i procesowo spójnego stanowiska.
W sprawach budowlanych prawo i wiedza techniczna muszą prowadzić do tego samego wniosku. Dlatego najpierw ustalamy dokładny zakres umowy, przebieg robót i cel klienta, a następnie dobieramy roszczenie oraz materiał dowodowy.
- 01
Konsultacja i analiza dokumentów
Sprawdzamy umowę, kosztorysy, protokoły, faktury, korespondencję, zdjęcia, harmonogram oraz dotychczasowe wezwania i reklamacje.
- 02
Ocena roszczeń i ryzyka
Ustalam kwalifikację umowy, możliwe żądania, terminy, ciężar dowodu oraz słabe punkty, które druga strona może wykorzystać w negocjacjach albo w sądzie.
- 03
Zabezpieczenie dowodów i wezwanie
Pomagam przygotować protokół, zakres opinii technicznej i formalne wezwanie do usunięcia wad, zapłaty, wykonania prac albo zajęcia stanowiska.
- 04
Negocjacje lub proces
Prowadzę rozmowy ugodowe, przygotowuję pozew albo odpowiedź na pozew i reprezentuję klienta w postępowaniu, w tym przy dowodzie z opinii biegłego.
Jasne zasady współpracy
Koszt pierwszej konsultacji i dalszego prowadzenia sprawy.
Przed zleceniem otrzymujesz informację o możliwych działaniach, potrzebnych dowodach, ryzykach oraz proponowanym zakresie pomocy prawnej.
Konsultacja w sprawie budowlanej
Spotkanie do 60 minut, stacjonarnie albo zdalnie. Przed konsultacją możesz przekazać umowę, kosztorys, protokoły, zdjęcia, faktury i najważniejszą korespondencję.
Wezwanie, negocjacje lub reprezentacja
Wynagrodzenie zależy od wartości i etapu sporu, objętości dokumentacji, liczby uczestników, zakresu robót oraz potrzeby współpracy z rzeczoznawcą lub przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego.
Jeżeli po konsultacji zlecisz kancelarii prowadzenie sprawy, zapłacone 250 zł zostanie zaliczone na poczet dalszego wynagrodzenia. W toku sprawy mogą pojawić się dodatkowe koszty, w szczególności opłata sądowa, koszt prywatnej opinii technicznej lub zaliczka na biegłego sądowego.
Adwokat Krzysztof Łątkowski
W sporze budowlanym liczy się precyzyjne połączenie umowy, faktów i dowodów technicznych.
Jestem adwokatem i członkiem Izby Adwokackiej w Olsztynie. Od ponad 8 lat reprezentuję klientów w sprawach cywilnych i gospodarczych, w tym w sporach wynikających z realizacji robót budowlanych i remontowych.
Nie każda usterka uzasadnia odstąpienie od umowy, a samo wystawienie faktury nie przesądza o zasadności żądania zapłaty. Dlatego klient otrzymuje ocenę możliwych roszczeń, ryzyka dowodowego i kosztów postępowania, zanim podejmie decyzję o eskalacji sporu.
Najczęstsze pytania
Co warto wiedzieć przed rozpoczęciem sporu z inwestorem lub wykonawcą?
Zakres praw zależy od treści umowy, charakteru robót, rodzaju wad, dokonanych odbiorów i statusu stron. Poniższe informacje mają charakter ogólny.
Czy można dochodzić roszczeń bez pisemnej umowy?
Tak, brak rozbudowanej umowy pisemnej nie musi przekreślać roszczeń. Utrudnia jednak wykazanie zakresu prac, terminu, standardu wykonania i wynagrodzenia. Znaczenie mogą mieć oferty, kosztorysy, wiadomości, faktury, przelewy, zdjęcia i zeznania świadków. Umowa o roboty budowlane powinna być stwierdzona pismem, dlatego dokumentacja jest szczególnie ważna.
Czy trzeba zapłacić za wadliwie wykonane roboty?
Nie ma jednej odpowiedzi dla każdej sprawy. Znaczenie ma charakter wad, możliwość korzystania z rezultatu, treść umowy, odbiór i zgłoszone roszczenia. Całkowite wstrzymanie zapłaty może być ryzykowne, jeżeli zakres wad nie uzasadnia odmowy odbioru lub dotyczy jedynie części świadczenia.
Czy inwestor może odmówić odbioru robót?
Istotne wady, które uniemożliwiają zwykłe korzystanie z obiektu albo oznaczają wykonanie zasadniczo sprzeczne z umową, mogą przemawiać za odmową odbioru. Przy wadach nieistotnych bezpieczniejsze bywa dokonanie odbioru z dokładnym opisem usterek i zachowaniem roszczeń. Ocena zależy od konkretnego zakresu i rodzaju prac.
Czy można zlecić poprawki innej firmie na koszt wykonawcy?
Może to być możliwe, ale zwykle wymaga wcześniejszego prawidłowego wezwania wykonawcy, wyznaczenia odpowiedniego terminu i zachowania dowodów dotyczących wad oraz kosztów naprawy. Natychmiastowe zlecenie poprawek bez udokumentowania stanu i umożliwienia reakcji może osłabić późniejsze roszczenie.
Kto ponosi koszt rzeczoznawcy lub biegłego?
Prywatną opinię techniczną zamawia i opłaca co do zasady strona, która chce ją uzyskać. W postępowaniu sądowym sąd może zobowiązać stronę do wpłaty zaliczki na biegłego, a ostateczne rozliczenie kosztów następuje w orzeczeniu kończącym sprawę. Możliwość odzyskania kosztu prywatnej opinii zależy od jej celowości i okoliczności sprawy.
Ile jest czasu na dochodzenie roszczeń?
Termin zależy między innymi od tego, czy strony zawarły umowę o dzieło, czy umowę o roboty budowlane, jaki jest rodzaj roszczenia oraz czy dotyczy ono działalności gospodarczej. Roszczenia z umowy o dzieło mogą przedawniać się po 2 latach od oddania dzieła albo dnia, w którym miało być oddane. W innych przypadkach mogą mieć zastosowanie terminy ogólne i odrębne terminy związane z rękojmią.
Czy wykonawca może żądać zapłaty za prace dodatkowe bez aneksu?
Możliwość zapłaty zależy od rodzaju wynagrodzenia, treści umowy, zakresu pierwotnego zlecenia, sposobu zlecenia prac dodatkowych i dowodów ich akceptacji. Brak aneksu nie zawsze zamyka drogę do roszczenia, ale zwykle istotnie zwiększa ryzyko dowodowe.
Czy podwykonawca może żądać zapłaty bezpośrednio od inwestora?
W określonych przypadkach inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą za wynagrodzenie podwykonawcy. Kluczowe jest prawidłowe zgłoszenie inwestorowi szczegółowego przedmiotu robót przed ich rozpoczęciem albo odpowiednie określenie podwykonawcy i robót w pisemnej umowie inwestora z wykonawcą. Każdy przypadek wymaga analizy dokumentów i chronologii zdarzeń.
Kontakt z kancelarią
Opisz zakres prac, problem i aktualny etap sporu.
Wskaż, czego dotyczyła umowa, kiedy rozpoczęto i zakończono roboty, jakie wady lub zaległości wystąpiły oraz czego oczekuje druga strona. Jeżeli możesz, prześlij umowę, kosztorys, protokoły, zdjęcia i dotychczasową korespondencję.
10-542 Olsztyn
13-300 Nowe Miasto Lubawskie